부부 공동명의가 무조건 절세? 60세 이상 1주택자라면 종부세 다시 따져보세요

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집 한 채를 부부 공동명의로 해두면 세금을 무조건 적게 낸다고 생각하는 분들이 많습니다.

그런데 최근 발표된 2026년 세제개편안을 보면 앞으로는 단순히 공동명의인지 단독명의인지만 볼 것이 아니라,

실제 거주 여부, 집값, 나이, 보유기간

까지 함께 따져봐야 할 것으로 보입니다.

특히 60세 이상이면서 한 집에서 오래 거주한 1주택자라면 공동명의보다 1세대 1주택 특례가 유리해지는 경우도 있어 주의해서 살펴볼 필요가 있습니다.

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먼저 핵심부터 정리하면

이번 내용에서 기억할 부분은 크게 네 가지입니다.

• 실거주 1주택자에 대한 종부세 혜택 강화
• 집값과 실제 거주 여부의 중요성 확대
• 60세 이상은 연령 세액공제를 고려해야 함
• 부부 공동명의라고 항상 세금이 적은 것은 아님

즉, “공동명의 = 무조건 절세” 라는 공식은 앞으로 더욱 맞지 않을 수 있다는 이야기입니다.

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2026년 세제개편안, 무엇이 달라지나?

정부가 8월 발표한 2026년 세제개편안에서는 실제로 거주하는 1세대 1주택자의 종합부동산세 부담을 낮추는 방향이 제시됐습니다.

핵심은 현재 1세대 1주택자의 종부세 기본공제를 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높이는 것입니다.

정부 설명으로는 이에 따라 시가 약 20억 원 이하의 실거주 1주택자가 종부세 과세 대상에서 제외되는 효과가 예상됩니다.

반면 고가주택이나 실제 거주하지 않는 주택에 대한 세제 혜택은 줄이는 방향입니다.

즉 앞으로는 단순히 “집이 몇 채냐” 뿐 아니라 “얼마짜리 집인가” “실제로 그 집에서 살고 있는가” 가 더욱 중요해지는 구조입니다.

 

👉 대한민국 정책브리핑 - 거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외

https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148969278

거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외

정부가 발표한 종부세 개편 방향과 기본공제 확대 내용을 확인할 수 있습니다

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부부 공동명의가 왜 유리하다고 했을까?

부부가 집 한 채를 각각 지분을 나눠 공동명의로 가지고 있다면 종부세를 계산할 때 각자 기본공제를 받을 수 있는 구조가 있습니다.

그래서 그동안 집값이 어느 정도 높은 경우

부부 공동명의가 단독명의보다 유리하다

는 이야기를 많이 들어보셨을 겁니다.

실제로 최근 세무업계가 정부의 종부세 개편이 완료되는 2028년을 가정해 분석한 결과, 일정 가격대에서는 공동명의가 유리한 것으로 나타났습니다.

하지만 여기에는 중요한 조건이 있습니다.

집값이 올라가거나, 소유자의 나이가 많거나, 한 집에서 오랫동안 거주했다면 결과가 달라질 수 있습니다.

 

👉 국세청 - 공동명의 1주택자 과세특례

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=238930&mi=40361

국세청

 

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“26억 이하 공동명의가 유리”라는 말, 그대로 믿으면 안 되는 이유

최근에는 “시가 26억 원 이하 주택은 공동명의가 유리하다” 는 내용도 나오고 있습니다.

하지만 이 숫자만 보고 명의를 바꾸는 것은 위험합니다.

이 분석은 2028년 종부세 개편이 모두 적용된 상황을 가정한 시뮬레이션이기 때문입니다.

또한 집값뿐 아니라

• 실제 거주 여부
• 소유자의 연령
• 보유기간
• 공시가격
• 지분율

등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

따라서 “26억 원”이라는 숫자는 하나의 참고 기준이지 모든 가구에 동일하게 적용되는 절세 기준은 아닙니다.

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공동명의와 1주택 특례, 차이는?

현행 국세청 안내를 기준으로 간단하게 정리하면 다음과 같습니다.

공동명의 특례를 적용하지 않는 경우

부부가 각각 납세의무자가 됩니다.

공제금액 : 각각 9억 원

대신 고령자·장기보유 세액공제는 적용되지 않습니다.

공동명의 1주택 특례를 적용하는 경우

부부 중 한 명을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자 방식으로 종부세를 계산합니다.

현행 국세청 안내 기준 공제금액 : 12억 원 이 적용되고, 요건을 충족하면 고령자·장기보유 세액공제도 받을 수 있습니다.

따라서 단순히 18억 원 공제 vs 12억 원 공제 만 비교해서는 안 됩니다.

나이와 보유기간에 따른 세액공제를 함께 계산해야 합니다.

👉 국세청 공식 비교표 확인

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=238930&mi=40361

국세청

 

※ 위 12억 원은 현재 국세청이 안내하고 있는 현행 제도 기준입니다. 정부가 발표한 2026년 세제개편안의 14억 원 확대안과 구분해서 봐야 합니다.

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특히 60세 이상이라면 연령공제를 확인하세요

5060 세대가 이번 내용을 특히 눈여겨봐야 하는 이유입니다.

현행 종부세 제도에는 1세대 1주택자에 대해 연령별 세액공제가 있습니다.

국세청 안내 기준으로는

• 60세 이상 : 20%
• 65세 이상 : 30%
• 70세 이상 : 40%

의 연령공제가 적용될 수 있습니다.

여기에 장기간 주택을 보유했다면 보유기간 공제도 추가로 고려됩니다.

보유기간에 따른 공제

• 5년 이상 : 20%
• 10년 이상 : 40%
• 15년 이상 : 50%

연령공제와 보유기간공제를 합친 공제율은 현재 기준 **최대 80%**까지 적용될 수 있습니다.

👉 국세청 - 궁금해요 종합부동산 세법

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7739&mi=2357

국세청

 

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60대 이상 장기보유자라면 특히 비교해보세요

쉽게 생각하면 다음과 같습니다.

일반 공동명의 계산을 먼저 비교해볼 만한 경우

• 부부 모두 비교적 젊은 경우
• 60세 이상 연령공제를 받지 못하는 경우
• 주택 보유기간이 5년 미만인 경우
• 각각의 기본공제를 활용하는 효과가 큰 경우

1세대 1주택 특례를 꼭 비교해봐야 할 경우

• 60세 이상인 경우
• 한 주택을 장기간 보유한 경우
• 연령공제를 받을 수 있는 경우
• 장기보유 세액공제를 받을 수 있는 경우

특히 60대·70대 장기보유 1주택자라면 기본공제만 보고 판단하지 말고 세액공제까지 계산해보는 것이 중요합니다.

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이미 공동명의인데 단독명의로 바꿔야 할까?

여기서 오해하기 쉬운 부분이 있습니다.

이미 공동명의라고 해서 집 명의를 단독명의로 바꿔야 한다는 의미는 아닙니다.

현행 제도에서는 일정 요건을 충족하는 부부 공동명의 1주택자가 별도의 명의변경 없이 1세대 1주택자 과세특례를 신청할 수 있습니다.

즉,

공동명의 상태를 유지하면서도 1세대 1주택자 방식으로 종부세를 계산받는 방법이 있습니다.

국세청에 따르면 과세기준일 현재 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않는 등의 요건을 확인해야 합니다.

👉 공동명의 1주택자 특례 신청대상 확인

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=238930&mi=40361

국세청

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공동명의 특례 신청기간은 언제?

이 부분은 올해 해당하는 분들이 특히 기억해두면 좋겠습니다.

국세청 공식 안내상 공동명의 1주택자 과세특례 신청기간은

매년 9월 16일~9월 30일

입니다.

특례를 처음 신청하는 경우 신청서를 작성해 관할 세무서에 신청해야 하며, 혼인관계증명서 등의 서류가 필요합니다.

한 번 특례를 신청한 뒤 다음 연도에 신청내용에 변동이 없다면 별도로 신청하지 않아도 계속 적용될 수 있습니다.

👉 국세청 - 합산배제 및 과세특례 신고 안내

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=238930&mi=40361

국세청

 

올해 종부세 대상이 될 가능성이 있는 부부 공동명의 1주택자라면 9월이 되기 전에 예상세액을 미리 비교해보는 것도 좋겠습니다.

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종부세 과세기준일도 알아두세요

종부세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 봅니다.

그리고 일반적인 종부세 납부기간은 12월 1일~12월 15일 입니다.

따라서 연말에 갑자기 확인하기보다는 미리 본인의 주택 보유상황과 특례 적용 여부를 확인해두는 것이 좋습니다.

👉 국세청 종합부동산세 공식 안내

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7739&mi=2357

국세청

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2026년 현재 제도와 세제개편안은 구분해서 보세요

이 부분이 상당히 중요합니다.

정부가 발표한 2026년 세제개편안에는 1세대 1주택자의 기본공제를 12억 원에서 14억 원으로 확대하는 내용 등이 포함돼 있습니다.

하지만 세제개편안 발표 내용과 2026년 현재 실제 적용되고 있는 종부세 제도는 구분해서 봐야 합니다.

정부는 종부세 개편을 2027년부터 단계적으로 시행하는 방향으로 발표했습니다.

따라서 인터넷에서

“종부세 공제가 이제 무조건 14억 원이다”

라고만 보고 올해 세금을 계산하면 혼동할 수 있습니다.

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2026년 세제개편안 공식 자료

👉 대한민국 정책브리핑

https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148969278

거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외

 

재정경제부의 종부세 개편 설명 영상

👉 정책브리핑 - 보유보다 거주! 2026년 종부세, 무엇이 달라질까?

https://www.korea.kr/multi/mediaNewsView.do?newsId=148970107&pWise=sub&pWiseSub=R2

보유보다 거주! 2026년 종부세, 무엇이 달라질까?

 

영상에서는 1세대 1주택, 부부 공동명의, 장기 거주자 등 이번 종부세 개편의 주요 내용을 비교적 쉽게 설명하고 있습니다.

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명의를 변경하기 전에 꼭 확인하세요

종부세 때문에 공동명의를 단독명의로 변경하거나 단독명의를 공동명의로 변경하는 것은 신중해야 합니다.

주택 명의 변경은 종부세만의 문제가 아니기 때문입니다.

증여 여부, 취득 관련 세금과 비용, 향후 양도소득세 등 다른 문제가 함께 발생할 수 있습니다.

따라서 먼저 확인할 것은

“현재 명의를 그대로 유지했을 때 일반 공동명의 과세와 1세대 1주택 특례 중 어느 쪽이 유리한가?”

입니다.

명의 자체를 변경하는 문제는 그 이후 다른 세금까지 함께 비교해서 판단하는 것이 좋습니다.

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마지막으로 정리하면

부부 공동명의라고 해서 무조건 종부세가 적어지는 것도 아니고, 단독명의라고 해서 무조건 불리한 것도 아닙니다.

특히 60세 이상이라면 연령 + 보유기간 + 공시가격 을 함께 살펴봐야 합니다.

그리고 이미 공동명의인 경우에도 일정 요건을 충족한다면 1세대 1주택 과세특례를 신청할 수 있습니다.

올해 종부세 대상이 될 가능성이 있는 부부 공동명의 1주택자라면

9월 16일~9월 30일 신청기간도 미리 기억해두세요.